5000万円という資産を築かれた方というのは日本社会の中でも、
10%未満の方となります。
以下総務省の家計調査によると4000万円以上の資産を保有している方が、
11.8%となっているので5000万円以上ともなってくると10%を割り込んでくるでしょう。
参照：総務省
サラリーマンを行いながら5000万円という資産を構築するのは、
海外駐在手当でお金を貯めたり、退職金を入れて漸く蓄えることが出来る金額だと思います。
また身内のご不幸によって急に遺産や保険金が入ってきたという方もいらっしゃるでしょう。
いずれにしても日本の10%以内の資産持ちとなった皆さんに向けて、
5000万円以上保有されているからこそ選択肢として入ってくる投資先について、
お伝えしていきたいと思います。
①：中古ワンルームマンション投資
5000万円という現金があれば都内のワンルームマンションを、
3件ほどキャッシュで購入することが出来ます。
確かに近年は東京五輪が近づき地下が高騰していると思われがちですが、
日本の不動産価格は1990年のバブル絶頂期に比べると全然安い状況となっています。
それでは中古ワンルームマンションの価格に落とし込んでみましょう。
東京五輪が決定した2013年から比べても殆ど変わっていませんね。
(参照：日本在宅)
ただ今後価格が上昇していくかというと、
可処分所得が減少し、人口が減少している日本において不動産価格が上昇していくことは難しいでしょう。
不動産を保有する価値は二つで、まずは家賃収入(=インカムゲイン)です。
商業用施設などであれば景気によってテナント料が大きく上下動する可能性がありますが、
マンション価格は住居用なので確実に必要なものとなります。
確実に必要なものに対しては人々の需要価格は変動しにくいので、
人口減少が暫くは起こらない首都圏に限った話ではありますが、インカムゲインを見込むことが出来ます。
しかし注意点もあります。
表面利回りでは6%から10%を狙える物件もありますが、
当然空室リスクもありますし、入居した人が賃料を払わないリスク、管理会社に支払う手数料などがあり、最終的な利回りは下がってしまいます。
中古ワンルームマンションに投資する意味としては、
インカムゲインというよりはインフレへの対策という意味があります。
前回日銀の金融政策でもお伝えしている通り現在日銀は政府と一体となり、
2%のインフレ発生を目指しており、何としても成し遂げるという気概を見せています。
また金融政策が上手くいかなくなったとして、いずれ日本の財政状況に不安を持った、
海外投資家を中心として日本円が売り込まれていずれはインフレが発生するので、
その対策としては有力な投資先となるでしょう。
投資先②：新築ワンルームマンションを検討
では新築マンションのワンルーム投資は如何でしょうか。
同じく日本財託から取得した新築ワンルームマンションの価格推移をご覧下さい。
バブル期からの価格の下落は低いですが、価格は中古マンションが1300万円なのに対して、
約二倍の2600万円という価格になっています。
更に表面利回りとして狙える利回りは5%程度と中古マンション価格に対して比較
手取りベースでの利回りは2％～3%という水準になります。
正直2%～3%のリターンの為に、不動産という巨額の投資物件を買うのは割にあいませんよね。
新築物件は最初に貸す人には高い家賃が取れるのですが、
その後は中古物件になりますので、家賃価格が一気に少なくなってしまうのです。
コラム そもそも不動産を保有する必要はあるのか??
私は不動産事業に関わり専門的な知識や相場観を持っていないのであれば、
分散投資があまりできない不動産を保有する必要はないと思います。
何故なら、現在日本ではREITという不動産投資信託が組成されており、専門家によって選ばれた不動産に、しかも自分がリスクを張りたい金額に応じて、
保有することが出来る為です。
REITを保有していれば面倒な管理も発生しませんし、気軽に売却し現金化も出来るので、
住宅用不動産に分散投資を行っているREITへの投資で十分代用可能であると考えています。
注意しなければいけないのは、オフィス型や商業施設型は景気に大きく左右されるので、安定した利益をREITから得たいのであれば、
どんな時でも確実に需要がある住宅用不動産を選択されるのが良いでしょう。
投資先③：プライベートファンド
投資金額の閾値が高いプライベートファンドも5000万円以上を保有している方にとっては、
投資先として検討すべき対象となります。
そもそもプライベートファンドとは?
皆さんが普段目にしている投資信託は、誰でも投資できる公募ファンドとなります。
しかしファンドには公募ファンドの他に私募ファンド(=プライベートファンド)という種類のものがあります。
一般的にはヘッジファンドといわれるものなのですが、
海外では富裕層や年金機構や大学の基金などの機関投資家に重宝されている投資先となります。
近年では日本でも成果報酬型又は絶対収益型のファンドとして広まりつつある形態です。
以下ご覧頂きたいのですが、ヘッジファンドの運用資産は以下のように増加の一途を辿っています。
（引用：Hedgefund Asset)
預入資産は勿論のこととして、リターンも市場平均に対して大きくプラスのリターンを挙げています・
注目頂きたいにはリーマンショックのような市場平均が大きく下落した時の、
ヘッジファンドの比較的底堅い動きです。
ヘッジファンドの特徴①：絶対収益型ファンド
ヘッジファンドの特徴としては二つあり、そのうちの一つに絶対収益型のファンドというものがあります。
例えば投資信託であれば、予め投資対象が決められております。
例えば4年前の2014年の後半に中国株を投資対象とした投資信託に投資をしていたとします。
投資を行った後、中国株バブルの崩壊が起こり中国の株式市場は半値まで下落しました。
しかる状況下中国株投資信託が大きく下落するのは最早やむおえません。
中国株の投資信託に投資を行った自分の投資判断の誤りともいえるのです。
一方、ヘッジファンドはどのような市場環境にあっても利益を出すことを追求する、
絶対収益型の形態をとっています。
結果として市場下落局面でもプラスの成績を出すファンドもあり、
どのような環境でも投資元本が増えることを期待することが出来るのです。
ヘッジファンドの特徴②：成功報酬型ファンド
またヘッジファンドのもう一つ特徴として収益が上がった時に手数料を徴収する、
成功報酬型の形態をとっております。
資産を増やすことが出来たら、儲けた分からコミッションを頂きますよ、
という形態で、儲かろうが損しようが預入資産全体から手数料を徴収される、投資信託と比べて納得感のある手数料体系といえるでしょう。
【参照】
ヘッジファンドの手数料体系を投資信託と比較しわかりやすく比較する！ハイウォーターマークとは？
おすすめのプライベートファンド：BMキャピタル
プライベートファンドは一般には情報を公開しておらず、
ファンドに所属している方や、プライベートファンドに投資をしている私のような投資家経由で、
紹介で広まっていきます。
実際に私が投資を行っているBMキャピタルは我々の馴染みの深い日本の株式市場を対象に、
投資を行っており手法はBSを詳しく分析したバリュー株投資を行っています。
私がおすすめする理由は何より、下落耐性の高さで私が投資を行って5年が経過していますが、
未だにマイナスの運用成績を年間で出したことがありません。
また市場平均リターン長期的に5%～6%なのに対して平均10%程度のリターンを、
出していることも非常に好感できます。
5000万円以上持っているからこそ、安定的に資産を減らすことなく、
着実に資産を増やしていくのに適したファンドであると言えるでしょう。
最低投資金額は1000万円以上となっておりますが、
5000万円以上保有されているのであれば、自身のリスク許容度に応じて
資産運用ポートフォリオに組み入れてみては如何でしょうか。
以下BMキャピタルについては詳しく分析していますので参考にしてみて下さい。
安定運用！！評判のBMキャピタル(CAPITAL)の運用成績・利回り・投資手法を紐解く！日本のアクティビスト型バリュー株ヘッジファンドを紐解く。